Aktuelles aus Bezirksvertretung und Verwaltung zum Neubaugebiet „Hinter Hoven“ in Köln-Porz-Langel
Am 17. März 2010 wurde mit den Arbeiten für die Baustraße begonnen, die laut Bauschild bis September dauern sollen. Leider wurden die Anlieger über den Umfang der Arbeiten, die einige Belästigungen mit sich bringen, nicht informiert.
Das ca. 4,3 Hektar große Neubaugebiet wird für die geplanten 50 unterkellerten Einfamilienhäuser baureif gemacht. Das Gelände liegt in der Wasserschutzzone III A (WSZ) und ist Landschaftsschutzgebiet. Jahrzehntelang wurden die Ackerflächen landwirtschaftlich genutzt. Auf einigen Gebietsteilen gab es Kleingärten und Pferdekoppeln. Fasanen und andere Vogelarten fanden im Busch- und Strauchwerk Unterschlupf. Das Gebiet liegt in der Dorfmitte und war eine so genannte „Grüne Lunge“ von Langel.
Damit ist es nun vorbei!
Alteinwohner kennen die Probleme mit dem Grundwasser. Trotzdem plante die Verwaltung in den 80er Jahren, das frühere Kirchenland in Bauland umzuwandeln. Auch der Bruch des Deiches in der Silvesternacht 1926 / 1927 bei einem Hochwasser von 10,69 m Kölner Pegel (KP) war wohl in Vergessenheit geraten, denn der Bebauungsplan Nr. 70350/03 wurde am 17.08.1992 rechtskräftig. Und wenn auch der Deich vermutlich nicht mehr bricht, bleibt das Grundwasser ein Risiko.
Die Hochwasser in den Jahren 1993/94 und 1994/95 ließen den Rheinpegel genau wie 1926/27 auf 10,69 m KP (48,91 m üNN) ansteigen. Wochenlange Niederschläge sorgten zusätzlich für steigende Grundwasserpegel im Umland. Im Untergrund füllten sich Kiesschichten (alte Rheinzuflüsse) wieder mit Grundwasser, das von Osten kommend (Troisdorf / Wahn) in Richtung Rhein floss. An einigen Stellen trat so genanntes Qualmwasser landseitig hinter dem Deich aus. Im weiteren Umfeld verzeichnete man in Kellern einen vermehrten Grundwassereintritt, der auch bei fallendem Rheinpegel noch lange anhielt
1996 verabschiedete der Rat der Stadt Köln das Hochwasserschutzkonzept, das umfangreiche Deichsanierungen und den Bau von Hochwasserschutzmauern entlang des Rheins vorsah. Für Langel war im Planfeststellungsabschnitt 13 (PFA) ein Hochwasserschutz von 11,30 m KP (49,52 m üNN) vorgesehen. Diese Höhe entsprach genau der vorhandenen Deichhöhe. Der Deich (Auf dem Damm) wurde lediglich durch eine Stahlspundwand ertüchtigt und der Deichkronenweg verbreitert.
Nach den vorgenannten Hochwassern hoffte man in Bezug zum Grundwasser auf ein Umdenken bei der Verwaltung und eine Änderung des Bebauungsplans. Aber vorgetragene Argumente, Einsprüche, Informationsveranstaltungen und Ortstermine führten zu keinem Konsens. So lief ein Umlegungsverfahren an, das für einige Alteinwohner nur mit rechtlichem Beistand gelöst werden konnte. Ungelöst blieben weiterhin die Grundwasserprobleme.
Im Bebauungsplan waren zusätzliche Kanäle geplant, die 2009 verlegt wurden. Für Verwunderung sorgten die Höhen der Kanaleinläufe, die bis zu 1,80 m aus dem Boden ragten. In deren Verlauf werden die Jakob-Engels-Straße und die Straße "Auf dem Weiler" zunächst als Baustraße verlegt. Insgesamt beträgt der Höhenunterschied zwischen den Kanal- (deckel-) höhen von der tiefsten bis zur höchsten Stelle ca. 2,0 m. Durch Aufschüttungen, die in der textlichen Festsetzung des Bebauungsplans nicht vermerkt sind, soll der Höhenausgleich erfolgen. Diese Geländemodellierungen (Aufschüttungen) haben Bauherren auf eigene Kosten vor zu nehmen. Unklarheiten und Fragen zum Thema Aufschüttungen und Entsorgung des Regen- / Niederschlagswassers auf dem eigenen Grundstück sollten bei einem Ortstermin mit der Verwaltung erörtert werden. Dieser fand im November 2009 statt, führte aber leider zu keiner Lösung.
Die Verwaltung hat bei allen vorangegangenen Gesprächen immer wieder betont, Anregungen der Einwohner in ihre Planungen einzubinden. Aus heutiger Sicht ist das aber in keinem Fall erfolgt. Statt sich an der vorhandenen Bebauung zu orientieren hat man Pläne erstellt, die dem widersprechen. Die Fürsorge der Kommune gegenüber ihren Bürgern (Schadensverminderung) wurde extrem vernachlässigt!
Anträge der Bezirksvertretung 7 / Porz
Bereits1997 hatte die CDU-Fraktion einen Sachstandsbericht bei der Verwaltung zum Bebauungsgebiet „Hinter Hoven“ angefordert. In der Antwort heißt es u.a. wie folgt: „Wegen der Drängewasserproblematik wird für das Baugebiet die Oberkante Erdgeschoßfußboden auf mind. 48,80 m ü. NN festgesetzt. Die damit verbundenen Änderungen des Bebauungsplans werden in Kürze eingeleitet. Die Verwaltung wird im Rahmen dieses Änderungsverfahrens Hinweise auf die besondere Problematik dieses Baugeländes und auf ein der Hochwasser- und Drängewasserproblematik angepasstes Bauen in den Bebauungsplan aufnehmen“.
Eine vorgesehene Änderung des Bebauungsplans ist danach nicht erfolgt, sondern man beruft sich statt dessen weiterhin auf die Rechtmässigkeit und die darin textlich festgelegte Erdgeschoßfußbodenhöhe von 48,20 m über NN. Auch der Hinweis auf ein „angepasstes Bauen“ fehlt. Das bedeutet, dass man die vorhandene und bekannte „Drängewasserproblematik“ gegenüber zukünftigen Bauherren beim Bau von Kellern verschweigt. Entsprechende Gerichtsurteile sprechen hier von einer „arglistigen Täuschung“ wenn, wie in diesem Fall, die Verwaltung nicht rechtzeitig auf die von ihr bekannte „Hochwasser- und Drängewasserproblematik“ hinweist.
Jetzt haben im Januar 2010 die Fraktionen von SPD und Bündnis 90/ Die Grünen erneut einen Antrag zum Sachstand „Hinter Hoven“ an die Verwaltung gestellt. Gefragt wird u.a. nach Erläuterungen zu:
- Den Kanalarbeiten.
- Den neuen Höhenlagen des Geländes.
- Der Vermarktung der Grundstücke.
- Der Baubeginn für 50 bis 60 Einfamilienhäuser.
Die Verwaltung beantwortet in einer Mitteilung vom 25.02.2010 (Dezernat / Dienststelle OB /152 / 2) einige Fragen, die wir entsprechend wiedergeben:
- Der Bebauungsplan Nr. 70350/03 mit dem Arbeitstitel „Hinter Hoven“ ist seit
dem 17.08.1992 rechtskräftig und liegt größtenteils im Überflutungsbereich des
Rheins. Aus diesem Grund beinhaltet der Bebauungsplan u. a. die textliche
Festsetzung, dass die Erdgeschoss-Fußbodenoberkante (EFOK) mindestens
48,20 m über NN liegen muss. Das Hochwasserschutzkonzept der Stadt Köln
sieht für Köln-Porz-Langel einen aktiven Hochwasserschutz von 49,52 m über
NN oder einen Kölner-Pegelstand (KP) von 11,30 m vor. Diese Höhe entspricht
einem 100-jährlichen Hochwasser des Rheins. Damit ist aber nicht die
Überflutung durch aufsteigendes Grundwasser ausgeschlossen.
Insbesondere, wenn der Rhein über längere Zeit höhere Wasserstände hat, ist
in tiefer liegenden Gebieten, wie dem Baugebiet „Hinter Hoven“, mit
steigendem Grundwasser zu rechnen.
Zur Schadensvermeidung bei möglicherweise aufsteigendem Grundwasser oder einer Überflutung des Deiches ist es erforderlich, in den Gebäuden Objektschutz bis mindestens 50 m über NN herzustellen. Der Ausschluss von Kellern ist im Bebauungsplan Nr. 70350/03 nicht möglich. Dennoch erscheint es wegen der Grundwasserproblematik sinnvoll, auf einen ausgebauten Keller zu verzichten. Die Erschließungsplanung und die Einlaufhöhen der Straßenentwässerung sind auf diese Hochwassersituation abgestellt und haben entsprechende Höhenlage. Der tiefste Einlaufspunkt der Straßenentwässerung hat eine Höhe von 48,20 m über NN. Die Kanalbauarbeiten sind fertig gestellt. - Zu der Frage nach den neuen Höhenlagen und den damit verbundenen Aufschüttungen gibt die Verwaltung keine Stellungnahme ab.
- Die Vermarktung der städtischen Grundstücke wird zurzeit vorbereitet und erfolgt zeitnah mit der Baureife.
- Auf der Gesamtwohnfläche, die sowohl städtische wie auch private Grundstücke umfasst, können ca. 50 Einfamilienhäuser errichtet werden.
Aus unserer Sicht und einem Kenntnisstand der vergangenen Jahre, kommentieren wir die Mitteilung der Verwaltung wie folgt:
- Bereits vor Rechtskraft des Bebauungsplans Nr. 70350/03 lag der Verwaltung
ein Grundwassergleichenplan von 1984 eines Ingenieurbüros vor. Darin
werden hohe Grundwasserstände verzeichnet. Alteinwohner, und auch später
das Landesamt für Natur, Umwelt und Verbraucherschutz NRW (LANUV),
bestätigen diese Angaben. Die Verwaltung gibt eine „Integrierte Raumanalyse
Köln-Porz-Süd“ in Auftrag. Darin wird empfohlen, den Bebauungsplan wegen
der hohen Grundwasserstände nicht umzusetzen.
Erst jetzt spricht die Verwaltung in ihrer Mitteilung von möglicherweise aufsteigendem Grundwasser oder einer Überflutung des Deiches. Wurde die Ergeschoß-Fußbodenoberkante (EFOK) im Bebauungsplan bei mindestens 48,20 m üNN festgesetzt, wird jetzt sogar ein Objektschutz für erforderlich angesehen. Dieser mobile Hochwasserschutz liegt bei 50 m üNN, also 1,80 m über der EFOK und entspricht einem Hochwasser von 11,78 m Kölner Pegel!
Widersprüchlich sind auch folgende Angaben: „Der Ausschluss von Kellern ist im Bebauungsplan Nr. 70350/03 nicht möglich. Dennoch erscheint es wegen der Grundwasserproblematik sinnvoll, auf einen ausgebauten Keller zu verzichten“.
Da fragen wir zukünftige Neubürger: Welcher Bauherr nimmt das Risiko auf sich und baut ein unterkellertes Haus, das im Wasser schwimmt?
Und wer übernimmt bei der Verwaltung die Verantwortung, eine solche Baugenehmigung bei diesen hohen Risiken zu erteilen? - Auch wenn die Verwaltung in ihrer Mitteilung die Fragen zu den Höhenlagen
und den damit verbundenen Aufschüttungen übergeht, sind sie für zukünftige
Grundstückskäufer von großem Interesse. Setzte sich der Grundstückspreis
bisher aus den eigentlichen Kosten für das Grundstück und die Erschließung
zusammen, so fallen jetzt noch die nicht unerheblichen Kosten für eine
Aufschüttung des Grundstücks bis auf Straßenniveau (Kanaldeckel) an. Und
entschließt sich ein Bauherr trotz des drückenden Grundwassers zum Bau eines
Kellers, so ist auch eine „Weiße Wanne“ ein weiterer Kostenfaktor.
Anfallendes Niederschlags- / Regenwasser muss gemäß Abwassersatzung der Stadtentwässerungsbetriebe Köln AöR (StEB) auf dem eigenen Grundstück entsorgt werden. Probleme treten dann auf, wenn Aufschüttungen nicht großflächig erfolgen und tiefer liegende Grundstücke unbebaut liegen bleiben. Auch müssen Vorkehrungen gegenüber der vorhandenen Alt-Bebauung getroffen werden, damit kein Oberflächenwasser von versiegelten und anderen Flächen ungehindert auf benachbarte Grundstücke fließt.
Man kann zusammenfassend sagen, dass Bauen im Neubaugebiet „Hinter Hoven“ mit mancherlei Risiken verbunden ist!
Hinweise:
Fragen zum Grundwasser in Bezug auf das eigene Grundstück im Internet unter http://www.lanuv.nrw.de/wasserstand.htm
Fragen zur Grundstücksentwässerung: Satzung / Abwassersatzung der Stadtentwässerungsbetriebe Köln AöR (StEB) vom 25.09.2001
Fragen zur Grundstücksentwässerung: Stadt Köln / Bauaufsichtsamt
Telefon: 0221 – 221 – 33363
Fragen zur allgemeinen Bebauung: Stadt Köln / Amt für Umwelt und Verbraucherschutz
Stadt Köln / Stadtentwässerungsbetriebe Köln – Hochwassermerkblatt für Bewohner gefährdeter Gebiete – Hinweise im Flyer unter 5 und 18
Fragen zu Bundes-, EU- und Landesgesetzen, sowie zu Gerichtsurteilen auf Anfrage